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出资购房,产权人不是你,会不会鸡飞蛋打?

时间:2018-09-10     【转载】   来自:互联网

背景与现象

房屋代持,也就是实际的出资人和登记的产权人不一致。近年来,在房屋限购和银行限贷政策的影响下,出现了一些房屋代持的现象,有些人为了取得购房的资格,或者是降低购房的成本,借用其他人的名字来买房。还有些人,与配偶感情不好,但暂时还不考虑离婚,又出于各种原因需要买房,就干脆把房屋登记在亲戚朋友的名字之下。

房屋代持有什么风险,会引发什么样的纠纷,司法又是如何认定和处理的呢?我们先来看三个案例。

真实案例

案例一

张先生名下已购有两套房屋,他所在的城市规定一个家庭只能购买两套房屋。于是,张先生出资以母亲的名义购买了一套房屋。数年后母亲去世,张先生的哥哥主张该房屋属于母亲的遗产,要求分割。

案例二

高先生经营公司,对外负有一定的债务,为了避免房屋受到债务的牵连,他全额出资,以朋友的名义购买了一套房屋。不料后来朋友翻脸不认人,称房屋登记在谁名下,就是谁的,拒绝将房屋过户给高先生。

案例三

陈女士长期与丈夫感情恶劣,分居两处,碍于面子及孩子年幼,维系着夫妻的名义。陈女士打算购房增值,又不愿意与丈夫发生法定共有,于是她出资以姐姐的名义购房。后来姐姐丈夫提出离婚,并要求分割这套房屋。

法律分析

房屋的实际出资人和登记产权人(下文称为名义产权人)不一致的情况下,如何认定,究竟是以出资为准,还是以产权登记为准,我国法律暂时没有明文规定。

在我国,判断不动产的权属,原则上以登记为准。也就是说,房子登记在谁的名下,产权就属于谁。房屋的产权登记,是确定权属的合法依据,对外有公示公告的效力,起到维护交易安全和市场秩序的重要作用,同时也是房屋管理部门的一种行政手段。

在这种裁判思路的指导下,以往法院处理房屋代持的案件,基本上是这样的:房屋属于登记的产权人,若实际的出资人能证明自己对房屋的出资,则产权人将相应的购房款返还给实际的出资人。

这样一来,房屋的增值就由名义产权人享有了。产权人没有任何的付出,白白享受了房屋的增值。这对实际出资人究竟是否公平呢?要看我们从哪个角度去理解了。

一方面,实际出资人为了钻政策的空子或者获取某种利益,明明知道将房子登记在他人名下有风险,却故意为之,那么承担相应的风险和不利的后果,可谓咎由自取。

另一方面,实际的出资人购房的目的落空,为他人做嫁衣,名义产权人甚至是名义产权人的配偶、法定继承人平白无故地获得利益,也是法律上所说的不当得利。

此外,如果实际出资人和名义产权人明确约定房屋的产权属于实际出资人所有,是否应该以约定为准,而不是支持名义产权人出尔反尔、违反诚实信用原则的行为?

这些都是法院在处理案件时应有的考量。

让我们回到开头所讲的三个案例,在两种不同的裁判思路之下,会有怎样不同的结果呢?

案例一

若以产权登记来认定,房屋属于张先生母亲的遗产,由张先生母亲的法定继承人依法分割,或者按照张先生母亲合法有效的遗嘱来处理。张先生能证明自己出资的,法定继承人或遗嘱继承人将出资返还给张先生。若以出资来认定,房屋属于张先生所有,并非张先生母亲的遗产,不发生继承。

案例二

若以产权登记来认定,房屋属于高先生的朋友,若高先生能证明自己的出资,则他的朋友应全额将出资返还给他。若以出资来认定,房屋属于高先生所有。

案例三

若以产权登记来认定,房屋属于陈女士姐姐和其丈夫婚姻存续期间的夫妻共有房产,其丈夫有权要求分割。若陈女士能证明自己的出资,则陈女士姐姐和其丈夫要把出资返还给陈女士。若以出资来认定,则房屋属于陈女士,陈女士姐姐的丈夫无权要求分割。

通过两种不同的结果,我们可以看到,如果产权登记来认定房屋的产权人是谁,那么实际出资人将无法享受到房屋的产权。实际出资人能证明自己出资的,可以要求返还出资,相当于借钱给别人买房子,房屋的增值白白地被别人给享受了。其实比借钱给别人买房子更惨,连利息都没有,因为没有约定是借款,没有约定利息多少。如果实际出资人不能证明自己的出资,比如说都是给现金,又没有书面的字句,名义产权翻脸不认人,那实际出资人就惨了,血本无归。

近年来法院倾向于遵循谁出资谁受益的原则,认定实际出资人是房屋的产权人,以达到实质公平。其中的道理,跟2011年颁布的《公司法》司法解释三承认隐名股东享有股东权利是一样的。

但是大家千万不要误会借别人的名义来买房没有风险。毕竟没有明文规定,法院将产权判给实际出资人或者名义产权人都是有可能的。

关于代持协议的效力,有的法院认为代持协议目的在于规避限购政策,损害了社会公共利益,是无效的;有的法院又认为限购令并非法律、行政法规,代持协议并不因为违反限购令而无效。

很分裂对不对,很头疼有没有。法律本来就不是一加一等于二那么简单。上面讲的是实际出资人和名义产权人之间的纠纷,如果牵扯到第三人,事情会变得更复杂。

比如说,案例二里面,高先生的朋友乙在隐瞒高先生的情况下,擅自将这套房屋出售给丙,那么高先生能不能追回这套房屋呢。这要看丙是否构成善意取得。

物权法关于善意取得有三个构成要件:买方主观是善意的、支付了合理的市场对价、房屋已经过户到买方名下,必须同时满足,缺一不可。

如果丙不知道房屋是由高先生出资,且丙实际支付了房屋价款给乙,价格不低于合理市场价的百分之七十,房屋已经过户到丙名下,则丙取得房屋的所有权,高先生无权追回房屋,只能要求朋友乙返还出售房屋的款项,并且赔偿自己的损失。但乙很可能已经将款项挥霍掉或者转移,高先生未必能够追回全部的款项。

我们归纳一下,实际出资人的风险在于:

1

名义产权人主张房屋产权;

2

名义产权人离婚,其配偶主张分割房屋(特定情形下,婚内也可以要求分割);

3

名义产权人死亡,其继承人主张分割房屋;

4

名义产权人擅自将房屋出售或赠与给第三人;

5

名义产权人涉及诉讼,房屋被查封、拍卖或处置等等。

天下没有免费的午餐,别以为名义产权人只有好处,名义产权人也有风险:

1

可能丧失购房资格,或者购房成本增大;

2

可能因房屋被卷入诉讼中;

3

若实际出资人不按时足额归还贷款,名义产权人的信用会受影响等等。

律师的锦囊妙计

第一、不要借别人的名义买房,不要借别人的名义买房,不要借别人的名义买房,重要的事情说三遍。

第二、如果真的决定借别人的名义买房:必须保存好出资的证据,必须双方(实际出资人、名义产权人)以及相关人(名义产权人的配偶、子女、父母)签订书面协议,写清楚出资情况和产权的归属。

第三、为更加稳妥起见,有些人会让名义出资人写一张欠条,金额与房款相等,并将房屋作为借款的抵押。

这样做有利有弊。如果是要阻止名义产权人擅自处分房屋,就必须在房屋管理部门进行抵押登记,抵押才发生物权法上面的效力,即设立在先的抵押权优先于购买人和受赠与人的所有权。

弊端在于出资与借款是两个性质完全不同的法律概念。出资是享受物权,包括物的增值,借款只享受债权,只能要求返还本金和利息,不能享受物的增值。

也就是说,采取这种借款抵押的方式,可以最大限度地保证自己的出资不付诸东流,但也有可能无法享受房屋的增值,达不到购房的目的。

最后,再强调一次,自己出资,房子登记在别人名下,无论怎样预防,都是有风险的,没法做到万无一失。

法条规定索引

《民法总则》

第六条 民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。

第七条 民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。

《合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《不动产登记暂行条例》

第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

《物权法》

第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释()第十九条 对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的,一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产,人民法院可以根据债权人的申请,参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)

第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

第十七条 登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,不予支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的,可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。

广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知

二十八、借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。

出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。